顶：物业公司的盈利模式是什么？

bte365 2024年06月04日

顶：物业公司的盈利模式是什么？

想了解一下物业公司的运作模式和盈利模式，还有发展前景。

夹缝中求生存

收费标准由当地物价局批复，不能想当然定价

服务评价主观性太强，众口难调

正规的物业公司，主要盈利收入是物业费

小规模的物业公司，主要盈利收入是停车费

经营模式简单总结，花最少的钱，做最好的服务

前景的话，看看我国的GDP增长

最大头最重要的就是物业费。

当然现在随着互联网的兴起很多物业公司开始搞起了社商。

大的物业公司也可以开发物业应用平台然后卖给小物业公司，这个就比较赚钱了。

还有就是不断接新项目，每接一个新的项目最起码预存三个月物业费，装修交2000押金，后期劝业主将押金转物业费，这样资金就可以运转起来。

现在许多物业公司其实小区内的广告收益都是不会公示的，住建局没有强制要求存入对应账户的话可以先把钱流转起来用。

车位服务费，这个收益比物业费稳定的多，有很多物业费收不上来的小区物业公司不愿意走就是因为这块收入足以弥补亏损。

工本费，复印费等小头。

物业公司的盈利最早的主营业务是物业管理和服务，即物业费收入作为主要运营支撑。但是发展到后期，物业之前的主营业务的收入反而成了基础，后面的增值服务以及园区的商业运营，如商业平台的接入等才是物业后期发展的潜力和挖掘点。所以很多物业公司之所以不惜成本地圈地，主要是考虑到流量的增长来支撑后期的经营扩展。

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外人看来物业公司的主要盈利就是物业费和广告费，但是实际上。大家也都能知道，如果非要说开了，我估计这个回答会得罪部分同行，还会让部分物业的客服头大。

提前说明，本人只做过物业副总，但没当过老板，所以下面要说的都是本人这10多年的从业经历和经验，但不代表行业观点。下面就开始得罪人啦

先基本说一下物业的收入来源

大家熟知的物业费，物业费构成的那几项基本上就能看出来物业做了哪些基本的工作，10年前的物业公司盈利模式里基本上就是物业费占一大头（当然现在不是了）

公区广告收益，这也是物业和业主矛盾的一个点，因为经常能够看到业委会和物业公司的矛盾聚焦在公共收益的分成上。法律上也明确了这确实是要给全体业主让出来的，但是实际操作情况大家自己想吧

停车收入，不论地上公共停车和地下车位，就举个简单的例子，某小区全是地上停车位没有地下，假设100个车位，包括业主包月（按80一个月计算）和临停（每小时3元），你估计下一年能有多少收入？我可以明确的告诉你不会低于30万，而且这里面需要的成本基本上很少，平均每年的占比不会超过20%。

试想一下如果是商场或者是写字楼这种车辆出入频繁的地方

公共能耗费用（不是业主缴纳的水电费），市场上一般标准在每平米每月0.15-0.2元左右，但实际情况基本里面还有0.05元左右的物业利润

如果是北方的话还存在暖气费差价，以本人工作的陕西地区为例，热力公司向业主每户每平米每月收取5.8元，但基本上如果热力公司没有直接管理的话都是由物业公司代收暖气费。这时物业向热力公司结算的价格是5.3元，其中0.5元是物业公司热交换站的损耗和电费人工等等（顺便提一下如果水费是物业代收，其中也有部分是自来水公司给物业的能耗支出费用，和暖气同理）。如果小区入住率较高，物业公司每年的收入其实不低的

常规的占地费用，比如：电信基站（现在基本上是三通基站），一年2-3万左右。

户外或者小区内部、电梯广告等，电梯广告一般电子屏类的每年在3000元，静态广告每个在300-500每年不等。小区一般都会有纯净水饮水机、快递柜、甚至有些小区在广场和门口隔三差五的有商家做推销和售卖东西，这也是要向物业交费的

商业物业费，如果小区有底商或者商业，这时物业费的标准较业主房屋的物业费标准基本高出2-3倍，如果是统一由物业进行垃圾处理，垃圾费方面也比平常业主家高。水电费那就不用再说了，都比业主使用的标准高的多，但是如果是物业挂表算在整个小区的能耗里面的话。再说就该挨打了

物业有偿服务，这就不用多说了，入户维修嘛，换个水龙头连工带料50,80的，如果业主自己购买材料物业工程人员收个人工费30块钱

大型小区物业还会开发出入户家政、旅游、体检等等活动

小区物业能收费的基本上就上述几个，当然有些这里没法说详细，如果是做过物业的专业人士，包括一般的物业经理，能想到创收的方式肯定更多，这主要取决于物业项目的情况。

如果是商业物业，例如写字楼和商场等等，那其中能收费的项目更多，成本也低。

剩下的不敢再说了.

讨论物管公司的的盈利模式，必须用立体的视角而不是平面的视角。因为，中国的物业管理仍然被定义为「劳动密集型」行业，是拼体力而不是拼智力的服务性行业，其营利能力是极弱的。

如果以平面视角，来观察物管企业的经营，你将很难发现它的利润点在哪里。

我们先来评价一下物管企业常见的经营项目和营业收入。

实际上，物管企业的主营业务只有两项：物业服务、特约服务。

物业服务，亦指所谓的「常规物业管理服务」，即与物业服务费标准相对应的公共服务。

而特约服务，即对常规服务内容进行深化，对用户提供个性化服务，如入室维修、地板打蜡、卫生间深层护理等等。

与物业服务和特约服务这两个主营业务相对应的营业收入是：物业服务费收入、特约服务费收入。

这两个主营业务都是服务经营项目（即不是资产经营项目，资产经营是以投资为前提的），即通过物业服务企业的服务活动所取得的收入。而且，除了必要的机具，物管企业不对所管理的项目进行投资，就像保姆没有义务对主人的家庭财产进行投资一样。

业主「赠送」的资产经营项目，比较典型的如广告经营、停车场经营。它们不是物管企业的主营项目，其经营收入也不是物管企业应当取得的收入。

广告经营中，最主要的经营收入构成部分是包括广告场地租赁费、广告发布费、广告制作费、广告管理服务费（这才是物管企业应得收入）。

其中，只有广告场地租赁费的比例和金额才是特别大的。广告管理服务费是物管企业收入，但比例和金额实在太低，如物业服务费一样。

广告场地租赁费虽然是广告经营的主要收入，但是，场地租赁经营是资产经营而不是服务经营，其依据是收益者必须拥有这个场地的所有权，所谓「谁投资谁受益」。

那么谁是广告场地的所有权人呢？毫无疑义，业主才是广告场地的所有权人，就如主人的家庭财产属于主人所有而不是归保姆所有一样。

当然，一些业主（主要是房地产商——物管企业的亲爹）考虑到物管企业依靠主营业务实在没办法经营，就把广告场地租赁收益让渡给物管企业，但这这是一种「让利」行为，可是视同为「赠与」，这不是法定义务。归根结底，这是业主的资产经营收入。

停车场经营也是一样。

停车场收入中的绝大部份是停车场地使用费，它同广告场地租赁费的性质完全相同，它的所有权人是业主而不是物业服务企业，其资产经营收入也与物管企业无关。物管企业能够获得的只是停车服务费。

物管企业可以利用场地或设施，搞一些非物业管理性质的经营，比如打印复印、洗衣、报关工商税务年检代理，甚至生活用品的零售，可以增加一点收入，以解囊中羞涩之苦。

物管企业「非法」经营和收入，最典型的、也是金额较大的，就是吃电费差价。水电气代收代缴本来是一种多种经营，收一点手续费、代理费本无可厚非，但是有意扩大电力进销价差却是很「恶意」的一种行为。本来变压器损耗和线损在0.01元/kwh左右，但一些物管企业在制订电费收费标准时，在供电部门电价基础上加价0.50—1.00元/kWh。这种行为损害了用户的权益。

一些办公楼或商场，物管企业每年从电价价差中「非法」受益几百万元。

随着水电气分户计量收费的深入实施，物业服务收费方式从「包干制」向「酬金制」的进化，物管企业的这些「非法」经营和收入将会被逐步消灭。

物管企业盈利模式的建立，不是平面地扩展经营项目和增加经营收入，而是要立体地建立商业模式。

营业收入包含两个因素，一个是「量」，一个是「单品价值」。任何商业模式，都要搞清楚，你是要抓「量」还是要抓「单品价值」。

比如，义乌小商品市场就是抓量。一瓶矿泉水的进销差价只有0.01元，一只钮扣的进销差价只有几厘钱，但义乌小商品经济抓的就是小商品的「量」，以量取胜。

而上海恒隆广场经营奢侈品，主张的就不是「量」，相反的，它坚定控制用户的层面和类型，保持产品受众的「纯洁性」。它抓的是「单品价值」。

所以，该广场的核心经营指标是「客单价」，而不是客流量和交易笔数。

对于只能靠量取胜的经营领域，你还要搞清楚，你做的量，是「公域流量」还是「私域流量」？物管企业，做的就是这道选择题。

既然物业服务费的天花板，始终是无法突破的，也就是说，它的「单品价值」始终是很有限的，那么，从「量」上做文章才是必须的。

而这个「量」，对物管企业来说，不是从广度拓展，而是从深度挖掘。很简单，一个项目业户就那么多，你扩展也扩展不了。

但是，这些业户「是我的」！

这就是私域流量。